16+

В "дальневосточную ипотеку" вложили налог на материальную выгоду

Финансы, Политика, Южно-Сахалинск

Программа "дальневосточная ипотека", запущенная в декабре Правительством России как панацея от жилищных проблем, как оказалось, содержит как минимум один неприятный подводный камень. Из-за того, что в ней применена рекордно низкая ставка всего в 2% годовых, с точки зрения налоговых органов, использование кредитных средств "ДВ-ипотеки" рассматривается как получение материальной выгоды. Информация о заемщиках передается в налоговую самими банками. Поводом не платить с ипотеки налог является право на имущественный налоговый вычет — эта опция позволяет российским налоговым резидентам вернуть часть затрат на приобретение недвижимости. Если права на вычет нет, то придется заплатить 35% от полученной материальной выгоды, которую рассчитывают исходя из ставок кредита и рефинансирования ЦБ России.

О возможном взимании дополнительного налога на доходы физических лиц при пользовании дальневосточной ипотекой ранее высказывали опасение в социальных сетях, проверить их решила одна из пользователей Sakh.com. Из сахалинского УФНС ей пришел подробный ответ. Вот его наиболее содержательная часть:

В соответствии с абзацем пятым подпункта 1 пункта 1 статьи 212 Налогового кодекса материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование заемными кредитными средствами, предоставленными на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые индивидуальные жилые дома или доли в них… освобождаются от налогообложения при условии наличия права у налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса. Таким образом, условием для освобождения от налогообложения дохода налогоплательщика в виде указанной материальной выгоды является наличие у этого же налогоплательщика права на получение имущественного налогового вычета, подтвержденного налоговым органом в установленном порядке.

При отсутствии у налогоплательщика права на получение указанного имущественного налогового вычета его доходы в виде материальной выгоды от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.

И два вывода:

  • для освобождения от налогообложения доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, вам необходимо обратиться в инспекцию с заявлением в произвольной форме и подтверждающими документами (договор купли-продажи, передаточный акт, правоустанавливающие документы, кредитный договор);
  • если вы не подтверждаете свое право на получение имущественного налогового вычета доходы в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, в таком случае доходы подлежат налогообложению по ставке 35 процентов.

В похожих формулировках на запрос о наличии неанонсированных налогов в "дальневосточной ипотеке" ответили в сахалинской межрайонной УФНС и ИА Sakh.com.

"В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 212 Налогового кодекса Российской Федерации доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, является материальная выгода от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций или индивидуальных предпринимателей. Доход в виде указанной материальной выгоды не будет облагаться налогом на доходы физических лиц при условии наличия у налогоплательщика права на получение имущественного налогового вычета в связи приобретением (строительством) жилого помещения (жилого дома), подтвержденного налоговым органом (абз. 5 пп. 1 п. 1 ст. 212 Кодекса)", — говорится в ответе ведомства.

В статье 212 российского Налогового кодекса, на которую ссылаются в службе, материальной выгодой называется выгода от экономии на процентах, в том числе в случае, если кредит, как "дальневосточная ипотека", является целевым и предназначен для приобретения жилья. Условие для освобождения от налога — наличие права на налоговый вычет. Статья написана настолько витиевато, что разобраться в ее формулировках достаточно сложно — в части источников указывается (например, на сайте налоговой инспекции Амурской области), что платить за налоги ипотеку придется только сотрудникам банков или держателям их акций. Но, судя по тексту НК, это все-таки не так и ключевым в делах налоговых является все-таки право на имущественный вычет.

"Условиями программы "Дальневосточная ипотека" определено, что ипотечный кредит предоставляется именно для улучшения жилищных условий. Таким образом, при условии наличия у налогоплательщика права на получение имущественного налогового вычета в связи приобретением ( строительством) жилого помещения (жилого дома), подтвержденного налоговым органом, указанная материальная выгода не будет облагаться налогом на доходы физических лиц", — добавляет сахалинское УФНС.

Вероятно, для большинства заемщиков проблемой наличие налога на самом деле не станет — если квартира приобретается впервые, то все положенные налоговые льготы должны сохраниться. При этом в зоне интереса налоговой остаются те, кто уже воспользовался вычетом на приобретение недвижимости — то есть те, для кого квартира является уже второй или третьей. Особенно актуален этот вопрос для тех "дальневосточных ипотечников", что будут "заходить" в программу не как молодые семьи, а как владельцы дальневосточных же гектаров — у них уже имеющееся жилье требуется в качестве залога для получения кредита. Кроме того, максимальный возраст участников этой программы выше (вплоть до 65 лет), что означает, что они с высокой долей вероятности могли уже "истратить" свой налоговый вычет ранее.

Данные о полученной материальной выгоде, кстати, в налоговую будут подавать в автоматическом режиме — отчитываться в орган предстоит самим банкам, предоставившим кредит.

Сумма, которую заемщику вменят в качестве дохода от пользования низкой процентной ставкой, рассчитывается по формуле — превышение суммы процентов за пользование кредитными средствами, исчисленное исходя из 2/3 действующей ставки рефинансирования ЦБ России на дату фактического получения налогоплательщиком дохода, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора (п. 1, 2 ст. 212 Кодекса). То есть при максимальной сумме и сроке (6 миллионов и 20 лет) кредита под 2% годовых переплата составит порядка 1,2 миллионов рублей. Если бы кредит выдавали под 4% (2/3 от действующей ставки ЦБ), заплатить пришлось бы уже 2,7 миллиона. То есть та самая материальная выгода составляет 1,4 миллиона рублей, а 35% от нее — 360 тысяч, которые придется отдать как налог. Если разбить их на весь срок кредита, то получится около 18 тысяч в год.

Сумма не большая — и она явно меньше того, что пришлось бы переплатить, если бы ипотека предоставлялась по коммерческой ставке в 5-10%. Но отсутствие какой-либо информации об этом неожиданном обременении все-таки не приносит оптимизма будущим владельцам жилья на Дальнем Востоке.

Есть вероятность, что Налоговый кодекс просто не успели подстроить под новую программу кредитования дальневосточников — ее инициировали стремительно и, вероятно, без детальной оценки всех вовлеченных в процесс правовых актов. Если это так, то платить налоги ипотечникам все-таки не придется.

Новости по теме:
Узнавайте новости первыми!
Подписаться в Telegram Подписаться в Telegram Подписаться в WhatsApp Подписаться в WhatsApp

Обсуждение на forum.sakh.com

LaSurprise 20:24 2 апреля
материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование заемными кредитными средствами
Какой извращённый мозг изрыгнул эту идею?
Povarenokxxx 21:48 1 апреля
уважаемый Сах.ком не пугайте людей.
Чтобы внести ясность, журналисты «КП-Владивосток» обратилась к знатокам вопроса – в краевое управление Федеральной налоговой службы.
Оказалось, что цифра в 35% взялась не с потолка. Только она имеет отношение лишь к определенной категории граждан, а не ко всем получателям дальневосточной ипотеки. Это касается только сотрудников тех организаций, которые выдают ипотеку. Дело в том, что 2% - это очень низкая ставка. И если сотрудник банка берет у работодателя льготный кредит на жилье – это уже считается получением материальной выгоды. Действительно, вдруг работодатель так расплачивается с вами за работу, уходя от налогов.
И, действительно, в этом случае получатель ипотеки, будучи сотрудником банка, обязан заплатить 35% налога от некой суммы, которая рассчитывается так: берется разница между той суммой, которую вы заплатили по процентам льготного кредита и той суммой, которую могли бы заплатить, если бы ставка была размером в 2/3 от ставки Центробанка на момент заключения ипотечного договора.
Сегодня ставка ЦБ составляет 6%, по выше упомянутой формуле получаем разницу в два процентных пункта. Таким образом, получателю «дальневосточной» ипотеки пришлось бы заплатить 35% налогов с той суммы, которую банк насчитает как проценты по кредиту. Взяли, к примеру, 3 миллиона на 10 лет. Вам насчитают больше 300 тысяч переплаты, а с этой суммы еще и треть придется заплатить в виде налогов.
И важно отметить, что кредитная организация в данном случае сама обязана удержать 35% с суммы ипотеки и перечислить в налоговую. Банк здесь выступает в качестве налогового агента.
Во всех остальных случаях, когда речь идет о молодых семьях, не имеющих никакого отношения к кадровому составу банка, данный вид налогообложения не распространяется.
хоккей 20:03 1 апреля
Налог на материальную выгоду надо заплатить, если воспользовался имущественным вычетом и получил сумму вычета?
мама_не_горюй 19:27 1 апреля
Интересно...и вот после таких новостей,поправки в конституцию проканают? т.е. народ проголосует?
анонимная  19:26 1 апреля
Эта статья была всегда. И предприятия, которые давали своим работникам займы под низкий процент с гпаммотным бухгалтером знали о ней. Так что последняя фразе о том, что нк не успели поменять-туфта
Читать еще 64 комментария