Восточная Москва: в Южно-Сахалинске рассказали, как точечная застройка убьет город

На специализированной выставке "СахалинСтройЭкспо" в Южно-Сахалинске поговорили о развитии городов. Это обсудили участники круглого стола "Комплексное развитие территорий: российский опыт и сахалинские перспективы". Главными докладами секции стали выступление члена правления национальной лиги градостроителей Юрия Перелыгина, посвященное современным трендам развития городов, уже упомянутая история с "новыми городами" от министра архитектуры Евгения Бондарчука, а также выступления главного архитектора Южно-Сахалинска Максима Ефанова и Григория Мустафина из "Института генплана Москвы" о будущем комплексе градостроительной документации Южно-Сахалинска, а также презентация "представителя девелоперов" Сергея Короткова, выступившего с проектом развития делового центра Южно-Сахалинска.

Наиболее объемным оказался в итоге доклад Перелыгина, посвященный комплексному развитию городов. Сегодня мир, заметил он, переживает очередную, то ли третью, то ли четвертую промышленную революцию.

— Подземный переход у Павелецкого вокзала создает 500 рабочих мест, а завод Toyota в Санкт-Петербурге открыл свой филиал помпезно. Создал 200, потом дотянул до 400, — обозначил Перелыгин главную идею современности. То, что среда и бизнес дают даже больше отдачи, чем крупная промышленность.

Из-за этого главной ценностью для любого города становятся люди — чем больше населения, тем больше у него возможностей. Проблема в том, что век назад людей можно было считать приложением к фабрике — они были готовы работать там сутками, возвращаясь домой только чтобы поспать и набраться сил перед новым рабочим днем. Теперь все изменилось — у людей появилось свободное время, и одним из критериев для каждого специалиста стали личный комфорт и удобная городская среда.

— Сегодня человек 72 часа в неделю находится в какой-то другой среде, не в ткани фабрики (и не дома). И я всегда мэрам говорю: "Ребята, люди, которые работают у вас в городе на заводе, они не принадлежат этому заводу, они принадлежат вам. И если ваш город не соответствует запросам этих людей, если он не комфортный, не уютный, они все уедут. И куда все едут? В Москву, это самый крутой город в стране, — подытожил Перелыгин.

Из-за этого за последние 20 лет в Москву переехало более 10 миллионов человек, а в ближайшие два десятилетия туда переберется еще приблизительно 10 миллионов. Еще около 15 переберутся в Санкт-Петербург и другие города-миллионники.

— 803 из 1100 городов России вымирают за последние четверть века. И мы точно понимаем, что около 100 городов могут прекратить свое существование, — заметил градостроитель. В списке вымирающих, пришел к выводу он, и Южно-Сахалинск — пока город держится за счет внутренней миграции в области, но и она не будет вечной. — Процесс переезда людей из малых городов, некомфортных городов, тех, где нечего делать, в те города, где все есть, его остановить невозможно. И я думаю, что Южно-Сахалинску тоже предстоит иметь дело с этим трендом. Я не знаю, куда вы поедете, вряд ли в Японию...

— Все останутся здесь, мы уже решили. Давайте к тому, что нужно делать, — включился в дискуссию министр архитектуры Евгений Бондарчук.

— У нас планов громадье. Один вопрос — где мы возьмем народ? Китайцев переселим? Кто сюда поедет? Чехов? Он уже был, книжку написал, больше не хочется сюда ехать после нее, — отбился Перелыгин.

Единственный выход для городов, которым не повезло быть Москвой — стать лучше, чем Москва. Но для этого необходимо менять сам подход к созданию городской ткани — вместо лоскутной застройки, когда земля распределена небольшими участками между разными собственниками со своими планами и подходами, когда нет развитой системы связи и комплексного подхода к такому понятию как "объект недвижимости" — рыночной единицы оборота города.

— Земля в городах нарезана черт-те как. Как были промышленные предприятия, так и сделали участки. Там даже не ходил градостроитель и не видел, как там все сделали. И мы теперь не знаем, как с этими городами поступать, — заключил градостроитель.

Сложившуюся систему нужно менять. На это пошли, например, в Иркутске. Где в центре города, на месте так называемого 130-го квартала, накануне 350-летия изменили структуру собственности земли, создали систему связей и разработали единый подход к застройке. И ради этого даже не пришлось сносить исторические здания — их удалось сохранить и вписать.

— Мы думали, что будет 800 рабочих мест, сейчас их 2 тысячи с лишним. Думали, что будет 80 миллионов налогов — их миллиард. Шесть миллионов посещений в год, это самое дорогое место Иркутска, — подвел итог работы по комплексной, а не точеной застройке территорий Перелыгин.

— Нам надо здесь на Сахалине сделать Восточную Москву, чтобы у нас был центр роста и применялись все лучшие городские практики, — добавил глава минархитектуры Евгений Бондарчук.

С попыткой перейти к новым подходам к планированию городов в своем докладе выступили главный архитектор Максим Ефанов и москвич Григорий Мустафин. Представитель мэрии Южно-Сахалинска заметил, что сейчас город как раз активно занимается развитием комфортной городской среды. Осторожно поделился планами по созданию пешеходной инфраструктуры — не полноценной пешеходной улицы, которая все-таки должна сложиться больше исторически, но чего-то подобного. Доклад Ефанова и Мустафина на круглом столе получился наименее спорным и наиболее прикладным. Существующий градплан был создан в 2012 году и изрядно устарел, его необходимо менять, и менять в комплексе с планами градостроительного развития, правила землепользования и застройки и так далее. Сегодня неувязки в различных "главах" градостроительного фундамента не дают привлекать инвесторов, создавать новые дороги и общественные пространства.

— Это техническая заминка, которая не дает нам дальше развиваться, — заметил архитектор.

У города даже нет собственных градостроительных нормативов — их просто скопировали у области, потому что без этого было совсем никак.

Григорий Мустафин рассказал, что институт генплана уже приступил к разработке всего массива документов для будущего развития областного центра. Он пообещал, что в нем учтут не только технические данные, но и комплексное социологическое исследование, данные по транспортным потокам, местам приложения производительных сил. На основании всех данных будут сформированы несколько ключевых вариантов развития — три разных схемы пропустят через системы моделирования, которые использует институт.

— Это позволит не просто выбрать один вариант, а взять все лучшее из того, что есть в каждом, — заключил Мустафин.

Главным отличием нового документа от существующего, заметил Мустафин, станет более гибкий и масштабный подход к градостоительному зонированию — от мелких территориальных единиц с жестко заданными параметрами использования откажутся. Это позволит сделать генплан более долговечным и снизить необходимость внесения в него изменений в течение первых лет после принятия. Мустафин также представил глобальную схему будущего зонирования Южно-Сахалинска, которую сегодня институт согласует с администрацией города.

Разработать итоговый вариант генплана должны в 2022 году. Его окончательному утверждению будут предшествовать масштабные обсуждения с жителями и профессиональным сообществом.

Наконец последний представленный проект, который тоже вписывается в объявленную концепцию развития города в комплексе представил Сергей Коротков, который здесь представлял строителей и собственников комплекса "Мегаберезка". Представленная им концепция предполагала создание квартала комплексной застройки в районе существующей сегодня железной дороги в центре Южно-Сахалинска. "Сахалин Сити", который широкими мазками он представил, должен занять территорию в 96 гектаров на юг от улицы Сахалинской в сторону вокзала и далее. Там, расписал Коротков, надеются снести неиспользуемые строения железной дороги и на их месте возвести деловые центры и коммерческую недвижимость.

Пока это, как и два новых города, только проект — амбициозный, дорогой и сложный. Но Коротков уверял, что если бизнес консолидируется и встанет единым фронтом, то все может и получиться. Впрочем, о коммерческом успехе циклопических торговых центров, которые сегодня заполнены, на старте тоже верили не все.

Южно-Сахалинск сегодня переживает бум строительства — новые кварталы возводят на бывших землях Минобороны, на юге города, а также в районе зеленых зон на востоке и в рамках уже существующей застройки. Часто проекты мэрии и застройщиков вызывают протесты жителей. Особенно громкой стала история в 8 микрорайоне Южно-Сахалинска, где планы по "замене" двухэтажных бараков на многометровые "свечки" вызвали бурную реакцию местных жителей.