"Банный" депутат и хлебокомбинат спорят в Южно-Сахалинске, чьи пирожки продаются законнее

В редакцию ИА Sakh.com обратился генеральный директор АО "Южно-Сахалинский хлебокомбинат" Владимир Боев. Он рассказал историю крайне тесного соседства своего магазина "Каравай" на перекрестке улицы Есенина и проспекта Мира в Южно-Сахалинске с кафе "Кондитерская лавка", принадлежащим семье председателя городской думы Сергея Дмитриева. По словам Боева и его юриста, при строительстве здания нарушено все что только можно, но ДАГИЗ его всячески поддерживал. Однако доказать это не так-то просто. Стороны судятся, проводятся экспертизы, с обеих сторон множатся документы, заключения, доказательства, претензии и до финала еще далеко.

Все началось с того, что мы построили "Каравай" на Мира, 365, начинает рассказывать Владимир Боев. Здание было почти готово, как вдруг откуда ни возьмись рядом возникла точечная застройка. Мы даже не знали, что этот участок кому-то отдан, говорит директор хлебокомбината, поэтому были крайне удивлены.

— Когда мы получали свой участок, нам главный архитектор, тогда еще был Кравцов, сказал — вот здесь десять метров придомовой территории, вы не можете на нее посягать. Хорошо. Мы построили наше здание по всем правилам. А потом вдруг на этой придомовой территории, между нашим магазином и жилым домом выросло здание. Его втиснули, сломав отмостку нашего магазина, практически залезли к нам на стену. Расстояние до нашего магазина 7 сантиметров, до жилого дома — 20, — рассказывает Боев.

Он утверждает, что сначала все было оформлено как ремонт фасада жилого дома. Видимо, для того, чтобы жильцы не беспокоились и не протестовали против точечной застройки. Забор, на нем — табличка, сообщающая о фасадных работах, — все это, по мнению Боева, было отвлекающим маневром. И только потом выяснилось, что здесь строят капитальный объект.

— Когда забор только поставили, нам начали звонить жильцы пятиэтажки с криками, с угрозами. Потом они прибежали сюда — что такое, что вы делаете? Они думали, что мы удлиняемся, расширяемся и так далее. Поняв, что мы тут ни при чем и что фасад тоже ни при чем, жильцы написали губернатору. Там узница блокадного Ленинграда, ей как раз это строение грозило закрыть окно. Но со стороны властей никакой реакции не последовало. Людям сказали — у вас были проведены публичные слушания. Но, по словам жильцов, никто их ни на какие слушания не приглашал и ничего они не подписывали, — говорит владелец "Каравая".

Объявление о слушаниях, продолжает он, было только в газете, а должно было быть, по его мнению, масштабное оповещение, уведомление каждого жильца. Их всех должны были спросить, потому что на кону — придомовая территория и ее можно размежевывать, только если люди не против. Проголосовать при решении такого вопроса должны были все 100% жильцов. Кто-то был бы за, кто-то против, но в курсе должны были быть все. Если частник застраивает где-то частную территорию, ДАГИЗ требует, чтобы абсолютно все жители голосовали, говорит Боев. И потом ДАГИЗ обзванивает этих людей и проверяет — а были ли такие слушания, все ли участвовали? Точно ли все знали, за что подписываются? А то бывает так, что просят поставить подпись за детскую площадку, а на самом деле строят магазин или еще что-то.

По словам Боева и его юриста, есть якобы протокол с результатами голосования по вопросу строительства "Кондитерской лавки" на Есенина, только они его не видели, им не дают с ним ознакомиться. Но при этом уверяют, что под документом стоит 61 подпись. Более того, заявляет владелец "Каравая", эту бумагу не видели и сами жильцы, которые якобы ее подписали. Со слов Боева, жильцы ни о каких публичных слушаниях не знали. Считая себя обманутыми, они подали иск о признании постройки самовольной и о ее сносе.

Суд назначил экспертизу, которая показала, что объект создает реальную угрозу для жизни и здоровья граждан. На тот момент было построено около 40% здания. Но по той же самой экспертизе выходило, что при обосновании пожарных рисков объект может существовать. Застройщик, то есть владелец "Лавки", принес в суд такое обоснование, и суд встал на его сторону. Жильцам сказали, что объект полностью соответствует разрешению на строительство и проектной документации. Но Боев к этому обоснованию пожарных рисков относится скептически. Он считает, что такое обоснование может сделать любая коммерческая организация, которой заплатят.

В суд на Дмитриева теперь уже подал Боев, точнее, его предприятие — хлебокомбинат. Требование — снести строение.

— По документам получилось так, что наш объект капитального строительства выходит за пределы разрешенной застройки. То есть идет пересечение с участком Дмитриева, как бы это ни звучало парадоксально. Как мы могли залезть на его территорию, если мы стояли там первые? То есть в какой-то степени мы еще и виноваты остались, что мы к ним залезли, а не они к нам. Мы им якобы мешаем, — удивляется Боев.

Он рассказывает также, что "Кондитерская лавка" расположилась прямо на водоводе, который принадлежит хлебокомбинату. Труба проходит под участком, на котором построили магазин-кафе. Подключиться к водоводу Боев не разрешил, и фирма председателя вынуждена использовать привозную воду. Самое интересное, что Дмитриев знал о водоводе, говорит директор хлебокомбината. Просто не мог не знать, поскольку водовод был согласован с водоканалом и там имелась схема. Но самое интересное даже не в этом, обращает внимание Боев, а в том, что ДАГИЗ не увидел никаких нарушений и разрешил ввести кафе в эксплуатацию.

— Если ты не председатель гордумы, попробуй открой кафе с пекарней без подвода воды. Устанешь открывать, ведь это нарушение санитарных норм. А по проекту у них должна быть вода. Он изначально планировал подключиться к нашему водоводу, он прекрасно знал про него, а потом сказал — его тут не было, я бы не стал на нем строить, вы втихаря его прорыли. Под фундаментом, ага. Я что, граф Монте-Кристо, что ли? — иронизирует Боев.

В рамках судебного дела по ходатайству хлебокомбината была проведена строительно-техническая экспертиза. Эксперт, в отличие от своего коллеги, который проводил экспертизу по первому делу (когда в суд подавали жильцы), выехал на место. При проведении первой экспертизы не проводилось никаких технических замеров, изучалась только проектно-сметная документация, а на этот раз проверка была полноценной. И в ходе нее, говорит Боев, выявились крайне интересные моменты, о которых он неоднократно говорил, писал обращения в прокуратуру, в ДАГИЗ, но которые оставили без внимания. А пожаловаться куда-то еще не получится, вздыхает начальник хлебокомбината, потому что ДАГИЗ — единственный уполномоченный орган в сфере градостроительной деятельности на территории Южно-Сахалинска. Как он разрешает, так и строят.

Но есть Sakh.com.

Что же показала экспертиза? Юрист Боева листает заключение и комментирует его. Во-первых, эксперт выявил, что в деле присутствуют три варианта проектной документации, которые отличаются друг от друга. Для чего нужны три варианта ПСД? Когда застройщик не совсем добросовестный, на определенных этапах возникает необходимость в корректировке документации, говорит юрист. Он предполагает, что законным путем корректировать проект было невыгодно, и эти изменения вносили уже постфактум. На момент рассмотрения дела в гражданском суде (по иску жильцов) вроде бы все совпадало и поэтому было дано заключение, что все соответствует требованиям. А вот вторая экспертиза показала, что объект не проходит ни по одному параметру. Площадь застройки превышена на 18 квадратных метров по сравнению с изначально заявленной, это грубейшее нарушение, говорит юрист. Кроме того, нарушена конфигурация объекта. Первоначальные параметры были совсем другие.

— Площадь застройки увеличена. Строительный объем должен быть 300 с чем-то кубометров, а выстроено 450. Все это задним числом подгонялось на бумаге. И самое главное, что подгонял это ДАГИЗ. Если вы захотите подогнать проектную документацию, вы не сможете сделать это самостоятельно. Существует определенный порядок внесения изменений в проект. Во-первых, сам проект разрабатывается заново. То есть это уже новый проект, это не какие-то там корректировки. Получается, что разрешение бралось на один объект, а построен совершенно другой. Все это незаконно и является основанием для сноса, — заключает юрист.

Далее он цитирует эксперта и озвучивает сделанные им выводы.

Вывод первый. Фактические параметры и местоположение объекта капитального строительства с кадастровым номером последние цифры 3074 ("Кондитерская лавка") не соответствуют определенному разрешению на строительство от 15 февраля 2016 года и градостроительному плану земельного участка.

Вывод второй. Объект капстроительства не соответствует сведениям кадастрового учета на 2016 год. Юрист объясняет, что именно этот год называется потому, что тогда был поставлен на кадастровый учет объект, который семье Дмитриева разрешили построить. А уже после постановки была увеличена площадь и стали строить другой объект.

Если допустить, что публичные слушания состоялись и были проведены законно, если бы здание построили так, как заявляли изначально, и не сели бы на водовод, это было бы еще терпимо, говорит юрист.

Далее эксперт пишет, что площадь застройки "Кондитерской лавки" увеличилась с момента постановки на кадастровый учет на 19,4 квадратных метра.

— Это председатель городской думы, — напоминает Владимир Боев, не переставая удивляться. — Это не просто предприниматель Иванов.

Эксперт также отвечает на вопрос, какое фактическое расстояние между объектом капитального строительства и зданием истца. Оно, как уже было сказано, составляет 7 сантиметров и не соответствует расстоянию, указанному в градостроительном плане земельного участка.

Следующий вопрос — возможно ли приведение объекта капитального строительства в соответствие с данными кадастрового учета? Да, говорит эксперт, возможно, если сделать реконструкцию здания.

Принимая во внимание последнее утверждение, Боев готов изменить исковые требования. Если изначально он настаивал на сносе "Кондитерской лавки", то теперь думает, что можно обойтись и без этого. Спорить с экспертом никто не собирается, и если вопрос можно решить с помощью реконструкции, истец не против.

Директор хлебокомбината сообщает, что Дмитриев подал встречный иск, заявив, что водовод проложен незаконно. Он просит демонтировать его. Однако эксперт утверждает, что технической возможности вынести водовод за границы места застройки нет. Этот иск — просто нападение, способ потянуть время, отвлечь внимание — что угодно, уверен Боев.

По обоим искам заседания продолжаются.

— Этот земельный участок, на котором председатель думы построил кафе, предоставлялся в аренду с ограничениями, — говорит директор хлебокомбината. — Там зона застройки очень маленькая, всего 79 квадратов. Мы задавали вопрос — как можно было построить больше, чем разрешено, но отовсюду в ответ тишина. Куда вы дели охранные зоны? Ответа нет. Как у вас появился такой объект? Ответа нет. Охранная зона канализации, охранная зона системы отопления, потому что к нам подведена и труба отопления, охранная зона водовода — все эти охранные зоны нарушены. Насколько я знаю, ДАГИЗ к этому относится очень серьезно. Почему он в этом случае так не отнесся — ну, наверное, потому что председатель. Если б так было у нас, нас бы уже закатали в асфальт, это точно. Или у любого другого предпринимателя. Попробуй-ка хотя бы получи участок в центре города, не говоря уже о том, чтобы построиться на придомовой территории, которую специально ради тебя лишат этого статуса с помощью якобы публичных слушаний. Люди, как правило, всегда против такой застройки, и даже если бы слушания были, они не согласились бы. Как они протащили эти слушания? А кто, кстати, их проводит? Гордума. А Дмитриев кто? Все правильно.

Параллельно Владимир Боев обжалует разрешение на ввод "Кондитерской лавки" в эксплуатацию. Дело находится в суде, но процесс приостановлен до разрешения вопроса по выше описанному иску.

В суд, по словам Боева, Дмитриев не ходит, только его представитель. ДАГИЗ в свою очередь заявляет, что объект соответствует разрешению на строительство. Но этого не может быть, хором говорят Боев и его юрист, есть цифры, доказательства. Объект построен почти на метр выше, чем заявлялось, а это инсоляция. Пристроен почти вплотную к дому, а это пожарные риски. Это не просто кафе, там стоят печи, выпекается продукция, туда заходит мощный кабель. А если пожар?

И, наконец, Боев не исключает вероятность того, что его сосед и оппонент в четвертый раз может перекроить проектную документацию.

Своим взглядом на ситуацию поделился и Сергей Дмитриев.

Он начинает с фотографии забора с табличкой "ремонт фасада многоквартирного дома". Причем тут я, недоумевает председатель гордумы, это не мой забор и не моя табличка, я не прятал за ними начало строительства "Кондитерской лавки", в то время там действительно шла реконструкция фасада.

Далее он переходит к публичным слушаниям. Боев говорит, что их "протащили" и что они были посвящены изменению статуса земельного участка, чтобы он перестал быть придомовой территорией. Дмитриев все это опровергает.

— В 2012 году была официальная публикация в газете "Южно-Сахалинск сегодня" о том, что город планирует заключить аренду по выделению земельного участка с определенными компаниями. И там значилась ЗАО "Максима" (компания Дмитриева — прим. ред.), которой выделялся земельный участок. Тогда были такие правила, что при выделении земельных участков если не обращаются сторонние организации, то просто-напросто выдается акт выбора земельного участка, и организация, которая его получила, начинает по нему работать. Проходит все ведомства и согласовывает выделение участка, — объясняет председатель гордумы.

Второй документ, который он показывает, — распоряжение МИЗО о том, чтобы утвердить акт выбора и заключить договор на аренду.

То есть земельный участок был выделен Дмитриеву в 2012 году. Боев получил свой участок чуть раньше, в 2011-м. Дмитриев говорит — понимая, что у него может возникнуть конкурент, его сосед принял все меры, чтобы его не стало. То есть, построив свое здание, он организовал заявление граждан и они обратились в суд. Проще говоря, науськал, натравил их на конкурента. ЗАО "Максима" два года судилось с гражданами и доказало, что на законных основаниях получило участок, никакой придомовой территории не занимает. Есть судебное решение, вступившее в силу, говорит глава городской думы.

Он утверждает, что территория под его магазином-кафе никогда не была придомовой. С западной стороны жилого дома к придомовой территории отнесены только те земли, где находятся канализационные выпуски до коллектора. Восточная сторона, где находятся детские площадки и т. п., вся является придомовой территорией, но она не имеет отношения к предмету конфликта.

Если бы территория под "Кондитерской лавкой" действительно была придомовой, город просто не отдал бы ее в аренду под застройку, говорит Дмитриев. Что же касается слушаний, они проводились по вопросу выдачи условно разрешенного вида деятельности. Когда выделяется земельный участок, чтобы в зоне жилой застройки можно было строить торговый объект, по правилам землепользования и застройки, принятым в 2013 году, нужно получить условно разрешенный вид деятельности "торговля". Слушания состоялись, вид был выдан. Что здесь противозаконного, Дмитриев не понимает.

— В чем проблема Боева? — говорит он. — К сожалению, когда он получил земельный участок, он не совсем правильно посадил здание. Его здание вылезает за пределы его земельного участка и располагается на моем земельном участке на расстоянии от 12 до 30 сантиметров. В итоге около трех метров он залез. Получается некий клин такой. Это зафиксировано всеми кадастровыми службами. И есть три инстанции решения судов вплоть до Верховного, где его нахождение на земельном участке "Максима" зафиксировано. Решение устояло в трех инстанциях, оно не подлежит пересмотру.

"Каравай" официально не принят в эксплуатацию и работает незаконно, продолжает Дмитриев. За это Боев дважды был оштрафован прокуратурой. Прокуратура выходила на проверку и в третий раз, но из-за пандемии не смогла зафиксировать, что магазин работает. Все дело в том, говорит глава городских депутатов, что "Каравай" находится на двух земельных участках. По закону такое здание нельзя вводить в эксплуатацию.

— Было не одно совещание у губернатора, у мэра, мы сидели друг против друга, когда я был просто предпринимателем и депутатом. Я сказал — я тебе отдам эти три метра, никаких проблем нет, конечно, введешь ты в эксплуатацию. Но это же дорога с двусторонним движением, мы же должны навстречу друг другу двигаться. Я тебе даю три метра своей площади — ты разрешаешь мне подключиться к воде. Он говорит, нет, этого не будет. Ну, не будет значит не будет, — вспоминает Дмитриев.

Вот технические условия Боева, продолжает он, пункт 13, где говорится, что план трассы водопровода и канализации нужно согласовать с ДАГИЗ. Без этого никак, иначе когда участник строительства прокладывает трассу, он может случайно залезть на чужие земли. Так и случилось с его соседом, говорит Дмитриев. В 2013 году Боев получил технические условия, в 2015-м построил водовод. Они со мной не согласовывали прокладку своего водовода по моему земельному участку, говорит Дмитриев, а раз не согласовывали, я не знал, что там появился водовод. И, конечно, начал строить. Это повезло, что не повредил трубу.

— А вот вам заключение, что он не согласовывал. Ну как вот с ним? Ну что мне с ним делать? — без эмоций, словно по привычке, сокрушается Дмитриев, показывая очередной документ.

Дальше он рассказывает, что поначалу требовал от Боева снести его магазин, но судья сказал, что это чрезмерное требование. Зачем сносить, если уже построили? Тогда Дмитриев потребовал, чтобы были демонтированы кондиционеры. Из-за того, что здания стоят почти вплотную друг к другу, кондиционеры "Каравая" оказались внутри здания "Кондитерской лавки". В этих местах в стене Дмитриев, когда строил кафе, просто оставил выемки. Когда кондиционеры убрали, отверстия заделали. Но было еще одно требование Дмитриева, которое поддержал суд, — чтобы Боев перестелил крышу с востока на юг, потому что все стекало на кровлю "Кондитерской лавки". Однако, как утверждает Дмитриев, Боев этого не сделал, а в суд предоставил обманные свидетельства того, что все якобы выполнено. Дмитриев обратился в службу судебных приставов, чтобы дело возбудили снова и требовали исполнения решения суда.

— И вот мы в суде, первую инстанцию мы выиграли, вторую тоже и сейчас кассация. Надеюсь, что и ее выиграем. Это по крыше, — говорит глава гордумы. — Всего у нас с Боевым было восемь судов, и ни одно судебное решение в его пользу не завершилось. Но он до сих пор пытается что-то оспорить. Имея такие нарушения, я не знаю, на что он рассчитывает.

Комментирует собеседник Sakh.com и обвинения в том, что он построил здание больше, чем изначально планировал. Абсолютно верно, говорит он, мы трижды корректировали проект, это не запрещено — менять его в период строительных работ. "Максима" вышла за разрешенные параметры земельного участка? Нет. Здание находится в пятне застройки. Увеличена его площадь? Ну да, увеличена. Первоначально хотели сделать чуть меньше, а потом решили чуть больше. Это запрещено? Нет. Все в соответствии с градостроительным планом земельного участка, где штриховкой показано, какое максимальное место можно занять. Где доказательства, что ПСД подгонялась задним числом?

Что касается претензий по поводу отмостки "Каравая", сломанной Дмитриевым при строительстве своего объекта, тут уж председатель не выдерживает. Боев стоит зданием на моей земле, восклицает он, а еще и отмостка — метр. "Это моя земля!". Именно поэтому пришлось встать к ему так вплотную. Если бы он не залез на чужую землю, расстояние между зданиями было бы больше, говорит Дмитриев.

Но даже при таком минимальном просвете нарушений нет, заявляет он. Прежде чем приступить к строительству, был заказан расчет пожарного риска. Стены "Кондитерской лавки" выполнены из негорючих материалов со степенью огнестойкости 180 минут при норме 120. Близость к "Караваю" при таком условии допустима.

По поводу обвинений в том, что объект загородил свет жильцам дома. Дмитриев просит обратить внимание, что его здание стоит не вдоль дома, а выступает севернее, соприкасаясь с домом только углами. То есть находится к северо-западу от пятиэтажки, стоя вровень с "Караваем" с одной стороны и с пристройкой к дому — с другой. В этой пристройке располагаются парикмахерская и аптека.

— Инсоляция с севера — нет такого понятия. Инсоляция — это количество солнечных лучей, которые попадают в квартиру в течение дня. Солнце у нас проходит по югу. Мы стоим с северо-запада и ничего не загораживаем. Для общественных зданий и сооружений (имеется в виде пристройка к дому — прим. ред.) инсоляция не считается вообще, только для жилых помещений. Мы все рассчитали, квартиры обеспечиваются солнечным светом четыре часа при норме два, — говорит сосед Боева по участку.

Он вообще удивляется, как так — "Каравай" выше "Кондитерской лавки", но при этом обвиняет ее в заслонении света.

Насчет отсутствия в кафе воды ему тоже есть что сказать. Он считает, что нарушения здесь нет. Внутри стоит кубовая емкость, подвозится техническая вода, чтобы помыть руки, посуду, сходить в туалет. Это накладно, неудобно, да. Но не противозаконно. К канализации "Кондитерская лавка" подключена. Наличие санузла вообще-то требуется при количестве посадочных мест более 50, но здесь он есть, хоть мест меньше, и обеспечен водой.

На вопрос, как он думает выходить из ситуации, Дмитриев отвечает:

— А я никак не думаю выходить. С ним пробовал губернатор говорить, с ним пробовал говорить мэр, с ним кто только ни пробовал говорить. Но он говорит — я председатель комитета по промышленности "Опора России". И что это такое? Что это за организация? Какого комитета? Что за промышленность? Но вот он — "я считаю…". Ну, пусть считает.

Еще одно обвинение Боева касается нарушения охранных зон. Каких, с невинным видом интересуется Дмитриев. Что такое охранная зона системы отопления? Рядом с "Кондитерской лавкой" теплоцентраль? Нет. Теплоцентраль, раз уж Боев заговорил о ней, вообще-то проходит рядом с его зданием, значит это к нему должны быть вопросы.

— Вы поймите, если бы были какие-то проблемы с охранными зонами… Я вообще не понимаю, что такое охранные зоны. Санитарно-охранные — понимаю. Охранные — не понимаю. Если бы были проблемы с санитарно-охранными зонами, то а) никому бы не выдали землю, б) не разрешили бы строить, и ему в том числе. Он же тем более сидит в этих зонах. Боев — жалобщик, ну что сделаешь. Если он считает, что у него такая миссия, — ну пусть занимается этой миссией. Мы никуда не ходим, мы ничего не просим. Мы просто делаем. И делаем в соответствии с законом. И судебные решения подтверждают наши дела, — заключает Дмитриев.

В судах стороны уже около семи лет. Председатель гордумы еще раз подчеркивает, что готов отдать землю, на которую залез Боев, но взамен хочет подключиться к воде.

Эта история, считает Дмитриев, политизирована и накладывается на другую, поэтому ее сейчас так удобно поворошить. Но на самом деле это спор "абсолютно технический".

***

Готовя этот материал, Sakh.com запросил в администрации Южно-Сахалинска комментарий, поскольку в истории фигурирует ДАГИЗ и обвинения в его адрес. Были ожидания, что ДАГИЗ объяснит, как все на самом деле. Понятно, что заинтересованные стороны тянут одеяло на себя, но мэрия? Однако комментарий пришел такой.

Такой ответ показывает, что говорить на эту тему в мэрии не желают.

Автор называет ДАГИЗ ДАГИЗом, но на самом деле департамент часто переименовывали, и сегодня это департамент архитектуры и департамент землепользования отдельно.