Южносахалинцев продолжают убеждать, что перевод земель СНТ в другую зону — это нормально

Администрация Южно-Сахалинска рассказала СМИ о нюансах проживания в СНТ, которые давно волнуют жителей города, и мероприятиях, связанных с этим. Спикерами брифинга стали первый вице-мэр, руководитель аппарата администрации Алексей Фризюк, директор правового департамента Антон Кулешов и директор департамента землепользования Елена Федотова. Доклады представителей мэрии слушала и жительница одного из садовых товариществ. Она утверждает, что факты, о которых говорили чиновники, не сходятся с действительностью. Более того, у островитянки есть официальные ответы мэрии по тем же вопросам, которые обсуждались, и в них администрация говорит совершенно не то, что на пресс-конференции.

В рамках подготовки новых генеральных планов по всей России СНТ приводят к единым правилам землепользования, территориальную зону меняют на предназначенную для ведения садоводства. Получается, генпланы еще в разработке, а правила землепользования и застройки уже приводят в соответствие им. На данный момент в Южно-Сахалинске все еще действует генплан, по которому котором СНТ могут находиться в зоне Ж-3. Документ принят в 2012 году, а ПЗЗ — в 2013, все было согласовано с Москвой и на протяжении нескольких лет не вызывало у жителей ни неудобств, ни недовольств и было абсолютно законно. Но сейчас мэрия говорит, что находиться товариществам в жилой зоне — нарушение.

Кроме того, существуют так называемая "дачная амнистия" и закон о садоводстве, которые позволяют сахалинцам строить на участках товарищества садовые дома, прописываться в них и постоянно проживать. Тем не менее, строительство индивидуального жилого дома необходимо согласовывать с мэрией, а также привести его в соответствие архитектурному облику города, чтобы не выделяться из общего стиля. Амнистия действует до 2026 года, в планах продлить ее до 2031 года. В каждом субъекте РФ и в каждом муниципалитете зона земель сельхозназначения называется по-разному, в Южно-Сахалинске эту зону назвали С-3. По мнению администрации, перевод участков островитян в зону С-3 не является поводом для беспокойства, а наоборот, открывает больше возможностей для пользования землей. В одном из ответов мэрия сообщила соавтору ИА Сах.ком, что в зоне ее СНТ, С-3, размещение жилых домов проектом не предусмотрено в связи с тем, что видом разрешенного использования является садоводство.

Генеральный план будет утверждаться только в следующем году после проведения всех публичных слушаний. Формулировка "перевод" в отношении земли чиновников раздражает, они просят не подменять понятия и называть этот процесс "приведение в соответствие с генпланом". Ссылается администрация на приказ №540 министерства экономического развития, именно этот документ должен говорить об обязательном соответствии земель классификаторам. По словам одного из спикеров брифинга, этот документ утвержден Росреестром, однако это не так. Сахалинка, проживающая в СНТ, считает, что в мэрии полагаются на то, что никто не догадается, что документ не только уже устарел и утратил силу, но и о смене зонирования территорий не говорил и не обязывал к этому. Этот документ создан в 2015 году, а о существовании приказа №П/0412 от 2020 года мэрия не говорит, хотя в нем говорится как раз о самом важном — об приведении классификаторов к единым названиям, а не о переводе товариществ в зону С-3.

Мэрия провела инвентаризацию земельных участков, которые были ранее предоставлены для ведения садоводства. Всего на территории города 230 товариществ, 30 из них садоводческую деятельность не ведут. В соответствии с градостроительным кодексом все СНТ должны соответствовать правилам ведения садоводства, поэтому их переводят, считают чиновники. В зоне Ж-3 находится 31 садоводческое товарищество, и у всех них по документам вид разрешенного использования земли — для ведения садоводства, а в ПЗЗ зоны ведения садоводства нет.

Тут же у сахалинцев возникает вопрос — если абсолютно все СНТ подлежат переводу в зону С-3, то чем руководствуется мэрия в ситуации с СНТ "Шахтер", находящегося неподалеку от "Горного Воздуха"? Это товарищество остается нетронутым, под ним назначена зона ОД — общественно-деловая. Мэрия объяснила это тем, что там осталась только часть используемых земель от всего СНТ, и это еще и территория ТОР "Горный воздух", а как будет развиваться территория — будет определяться ТОРом. Однако какое отношение имеет ТОР к зонированию и ПЗЗ? ТОР никаким образом не может определять зону территории СНТ, зону ОД предложила мэрия, а утвердила городская дума, и зоны любых других территорий может определять только она.

Разница в цене между участками в разных зонах

Чиновники также прокомментировали конфликт в СНТ "Лесник" и сообщили, что ликвидация товарищества не приведет к передаче территории на баланс администрации. Участки собственников так и останутся в их собственности, и дорога все так же будет имуществом землевладельцев.

Соавтор агентства рассказал, что обзвонил мэрии нескольких городов Дальнего Востока и поинтересовался, ведутся ли у них подобные "приведения в соответствие". Ближайшие соседи из Владивостока впервые слышат об обязательном переводе территориальной зоны из ИЖС в земли сельхозназначения. В Артеме тоже ни о каких приказах не слышали, но ситуация у них решена так — СНТ находятся в зоне сельскохозяйственной, а в правила землепользования им добавили разрешение на строительство индивидуального жилья. В Хабаровске товарищества находятся как в сельскохозяйственной, так и в жилой зонах, и, чтобы не обременять жителей такими проблемами, как на Сахалине, в правила землепользования и застройки жилой зоны внесли ведение сельского хозяйства, а значит, перевод из зоны в зону населению не грозит. Видимо, для чиновников изменение ПЗЗ сложнее, чем "привести в соответствие" 230 СНТ со всеми их жителями.

Также соавтор агентства сослался на пункт третий статьи 35 ГрК РФ, который разрешает в зоне Ж-3 ведение садоводства, а именно: в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства. Получается, можно было бы оставить СНТ в жилой зоне, но у мэрии об этом другое мнение.

— В наших правилах землепользования и застройки такого никогда не было, Ж-3 у нас никогда не допускала садоводства, — считают представители администрации.

Еще один волнующий землевладельцев вопрос — судьба средств, которые люди платили в качестве налогов. При переводе в зону С-3 налог на землю существенно уменьшится, а разницу людям никто не вернет.

Кроме того, согласно части 4 статьи 26 Федерального закона от 29 июля 2017 г. №217-ФЗ, органы госвласти и местного самоуправления при принятии решений в области градостроительной деятельности должны учитывать мнение правообладателей садовых и огородных участков в случае, если такие решения затрагивают их интересы и подлежат обсуждению на общественных или публичных слушаниях. Получается, перевод в любую другую зону должен быть согласован с жителями, а не выглядеть как уведомление об уже принятом решении.

Жители одного из СНТ Южно-Сахалинска намерены обратиться к губернатору и президенту РФ и наконец-то навести порядок в этом вопросе. На данный момент сахалинцы собирают подписи недовольных единомышленников.