"У нас гонка не за прибылью, а за решением жилищных проблем" — директор Сахалинского ипотечного агентства Геннадий Осипов

В Сахалинской области с июня прошлого года существует новое акционерное общество — "Сахалинское ипотечное агентство". Деятельность организации, созданной по примеру аналогичной в Амурской области, лежит в плоскости решения пресловутого "квартирного вопроса" — в ближайшие три года СИА надеется сдать 75 тысяч квадратных метров жилья для нуждающихся категорий граждан и столько же для сдачи в наем необходимым области специалистам.

Квартирными обещаниями, впрочем, никого на Сахалине и Курилах не удивишь — власти уже убеждали переселенцев в создании социального рая в районах эконом-класса. Судя по не ослабевающему потоку критики, получилось так себе. О новых подходах, планах и перспективах жилищного строительства в островном регионе корреспонденту ИА Sakh.com рассказал генеральный директор СИА Геннадий Осипов.

Геннадий Алексеевич Осипов родился 27 марта 1963 года в Калининской (ныне — Тверской) области. Учился в школе в Ленинграде, имеет несколько высших образований, последнее из них образование — военная академия Фрунзе (закончил в 1993). В 1999 году закончил службу в должности командира полка внутренних войск в Амурской области. В 2008 году возглавил "Амурсткое ипотечное агентство" — акционерное общество, призванное обеспечить амурчан доступным жильем. С июня прошлого года — возглавляет аналогичную структуру в Сахалинской области.

— Геннадий Алексеевич, давайте начнем с начала. Что такое вообще ипотечное агентство и чем оно занимается?

— Сахалинское ипотечное агентство — акционерное общество, учрежденное правительством области в лице министерства имущественных отношений. Оно было создано в июне 2015 года и на 100% принадлежит региональному правительству. Наша основная задача — формирование в области рынка доступного жилья и обеспечения этим жильем сахалинцев и курильчан. Мы ведем деятельность по нескольким направлениям, в том числе строим дома для сдачи в наем.

Исторически, кстати, арендное жилье — первое, чем мы занялись на Сахалине. Сейчас строительство таких домов ведется сразу в нескольких районах, практически по всем муниципалитетам уже есть договоренности или проекты.

Зачем это нужно? Все очень просто. Сегодня на Сахалине рынок арендного жилья официально практически отсутствует — квартиры сдают собственники, сдают их "за нал", сдают их за очень большие деньги. При этом потребность в арендном жилье очень высока — многие приезжают на работу в области или переезжают с севера и из центра Сахалина на юг. Я вот тоже приехал на работу сюда и сейчас снимаю квартиру, поэтому понимаю, о чем говорю.

И это беда не только Южно-Сахалинска, но и многих районов — там она стоит менее остро, но все же.

Вместе с тем в области существует острая потребность в людях определенных специальностей. Взять их внутри региона просто негде — тех же врачей, например, на Сахалине никто не готовит. А они нужны, и нужны даже не столько в областном центре, сколько в районах. Что нужно, чтобы "заманить" человека на работу? В первую очередь нужно, чтобы ему было куда приезжать — не в неизвестность, не в служебное жилье, которое можно годами получать, а в конкретные условия.

Какие могут быть варианты? Строить во всех районах жилье для специалистов — да, это возможно. Но Александровск-Сахалинский, Поронайск, Смирных, Тымовское, Курилы — это достаточно удаленные места. И немногие захотят за свой, пускай даже льготный счет, покупать или строить его там с нуля. Дорого, непонятно что с ним делать, оно невостребованное. Чисто за бюджетный счет тоже невозможно — это огромные деньги, вложения, эффективность которых не всегда очевидна. Ведь, будем честны, многие с Сахалина и Курил хотят уехать, многие не заинтересованы тут оставаться надолго. А вот приехать и отработать 5 или 10 лет в том же Тымовском, а потом перебраться на юг острова или за его пределы — почему бы и нет?

И тут как раз очень к месту оказывается арендное жилье. Мы его сейчас строим в Южно-Сахалинске, Корсакове, Аниве, Поронайске, Холмске, Невельске. Начнем вот-вот в Долинске, Тымовском, Смирных, Александровске. Есть заявки с Южных Курил. В ближайшее время практически все города мы охватим своим рынком арендного жилья.

Что это даст? Во-первых, районы обеспечены специалистами — "заманивать" того же врача в квартиру, согласитесь, проще. Во-вторых, у этих людей появляются условия для труда и работы, они закрепляются в Сахалинской области. Кроме того, это жилье будет доступнее "дикой аренды" — мы берем среднюю стоимость по области и просто делим ее на два. Вот возьмем Южно-Сахалинск пока для примера. Какая цена однокомнатной квартиры? Самый минимум — 20 тысяч в месяц плюс коммунальные услуги. А мы будем сдавать по 10 + коммунальные услуги. Кроме того, предприятие, которое заинтересовано в специалисте, та же больница, могут ему доплачивать или напрямую с нами заключить договор и платить за этого человека аренду — получается, что он живет как бы в своей квартире, тратится только на коммуналку.

— Звучит неплохо. А есть уже понимание по объему и интересу со стороны жителей?

— У нас в планах за 2-2,5 года ввести в строй 75 тысяч квадратным метров арендного жилья. Это такой план-минимум. Да, люди заинтересованы, в первую очередь даже не люди, а главы муниципалитетов. Я вам скажу так. С главами разговариваешь — "чувствую отбоя не будет у нас". На Сахалине, это не секрет, многие снимают квартиры. В чем причина? Нет рынка — сдают в основном частные лица. Но если бы этот рынок тут был, сформировались бы совсем другие правила — планка цены этих "черных арендаторов", которые сдают жилье, получают кэш, в карман кладут, но никаких налогов не платят, и востребованность их услуг...

Они бы просто рухнули.

У нас другие условия — цена ниже, все официально, квитанции, налоги. Мы, повторюсь, за прибылью не гонимся.

Сегодня в районах мы возводим 250 квартир, а завтра, возможно, муниципалитеты будут больше просить, так что 75 тысяч — это не предел. Возможно, это будет серьезный и большой рынок. Опыт строительства у нас есть — мы три таких дома построили в Амурской области. Мы были первыми в России. Почему? Мы строили жилье не для определенной "целевой группы" — работников местного автозавода, как в Калуге, или молодых ученых, как в Новосибирске, а для всех, в ком заинтересованы муниципалитеты. А мы в Амурской области стали строить для определенных категорий граждан. Да, для нескольких, а не всех, но ни для одной.

— Все-таки не совсем понятна система "прописки" в таких арендных домах: вот эти "очень нужные специалисты" как будут выделяться из числа не очень нужных?

— Тут все просто. Они будут определяться по спискам, которые будет предоставлять глава муниципалитета. То есть вот в Южно-Сахалинске, например, Сергей Надсадин пишет на "Сахалинское ипотечное агентство" официальное письмо: "Геннадий Алексеевич, прошу вас разместить в доме, предназначенном для сдачи в наем, следующих специалистов". Дата, подпись. А дальше список: однокомнатные квартиры — Иванов, Петров, Сидоров, двухкомнатные — Никулин, Вицин, Моргунов. При этом в обязательном порядке будет указано, где и кем он работает, сколько работает. И если человек со своего места увольняется — в договоре это будет прописано обязательно — будь любезен съехать, а в эту квартиру мы поселим следующих.

Поймите, мы здесь не сами себе велосипед — мы работаем по заявкам. Наше дело — построил, ввел, а потом содержи в порядке. Мы механизм реализации определенных программ, не более того. А кто будет там жить, за какие заслуги — это уже решает муниципалитет.

— А лишние квартиры для "простых людей" будут?

— На данном этапе нет. Мы строим строго под заявки — не больше. Мы же заинтересованы в том, чтобы все квартиры были заселены.

— С арендой более-менее понятно — живи и дай жить другим. Но вы же и "свои" дома начали строить в марте.

 — Да, второе наше направление — жилищно-строительные кооперативы. Существует такая программа региональная — "Обеспечение качественным жильем населения Сахалинской области". И там за квартирами стоят очереди — только в Южно-Сахалинске 2,5 тысячи человек. Они имеют право на субсидии — допустим, от 800 тысяч до 2 миллионов рублей для многодетных.

Часть мы этих людей собрали, распределили на три ЖСК — первый, второй и третий. Забрали на аукционе один земельный участок под ЖСК "Первый" на Больничной между Ленина и Мира, второй — бесплатно получили на Железнодорожной — Пограничной. И третий сейчас как раз с городом подыскиваем. На этих участках и будем строить квартиры для очередников.

Все дома стараемся строить в городе — пока не рассматриваем ни Дальнее, ни Новоалександровск. Почему? Все-таки люди будут работать в городе и они должны жить в городе. И, я думаю, мы найдем землю и обеспечим людей квартирами.

— И строите сами?

 — Мы сами строим, сами выступаем генподрядчиками. Зачем? Так мы можем контролировать сроки, стоимость, ход работ. Возводим мы тоже не за кредитные ресурсы, а за счет средств регионального бюджета, которые были выделены для докапитализации СИА. Благодаря такой системе получается строить практически на треть дешевле чем на рынке в среднем — 60 тысяч за квадрат.

Почему так? Я всем всегда объясняю — тут чистая арифметика. Вот строителям, чтобы возводить дом, не имея собственных денежных средств, надо идти в банк, брать средства под процент... Сколько технологический процесс девяти или двенадцатиэтажки составляет? 18-24 месяца. Процент по вкладу — пусть будет 20, сюда же издержки приплюсуем. Соответственно за два года, взяв по 60 тысяч за квадрат, переплата 40% за два года от шестидесяти. Или 24 тысячи. В итоге конечная стоимость — 84 тысячи. Это минимум.

Мы же строим за свои денежные средства, берем и строим — не нужно брать кредит, платить проценты.

Поэтому мы будем стараться максимально возможно не поднимать цены. Насколько это выполнимо, конечно: все-таки рубль падает, а некоторые моменты приходится за рубежом закупать. Фасады, например, везем из Японии.

Кроме этого, мы же выступаем и как организация, выделяющая займы населению, — здесь у нас опять же нет задачи получить прибыль. Потому проценты получаются ниже рыночных — 7% для рядовых очередников, 3,5% — для семей с двумя детьми и 0% — для многодетных и инвалидов.

— И попасть в ЖСК могут только очередники? Или как?

— И здесь я снова повторю — мы не сами себе велосипед. Существует закон, есть программа обеспечения качественным жильем — вот там все категории граждан расписаны, суммы расписаны, условия расписаны. Главное, чтобы человек был жителем Сахалинской области.

И вот все эти сахалинцы стоят в очереди, ждут. Мы должны их сперва обеспечить, а потом уже заниматься остальными, теми, у кого жилищная проблема стоит не столь остро.

Так что квартиры получат все, вопрос здесь лишь в очередности и темпах строительства — у нас все упирается даже не в наши силы, а в наличие участков.

Когда есть земля — мы строим.

Вот ЖСК "Второй" мы обещали в марте начать  — 1 числа зашли и стали ограждать территорию. Уже в октябре 2017 года мы там сдаем 300 квартир. По плану все и с другими участками. В "Первом" будет 200 квартир, в "Третьем" — пока неизвестно, все будет зависеть от емкости участка. Можем и тысячу квартир построить — была бы земля. Есть уже один интересный вариант на примете — возможно, мы даже пойдем на переселение из домов которые сейчас там. Чтобы этот процесс ускорить.

И дальше мы все это будем наращивать. Сегодня иначе никак — купить квартиру без каких-либо субсидий под двузначные ипотечные проценты не каждому под силу. Мы эту проблему решаем. В итоге это хорошо людям — выгодно, дешевый кредит и жилищный вопрос решен. Кроме того, люди берут кредит, идет движение средств. Это хорошо для экономики, для рынка.

Не секрет, что сегодня строительная отрасль находится в стадии стагнации — нет заказов, возможности строить. Поэтому в основном все идет за бюджетный счет — переселение, какие-то программы жилищные. Сейчас очень тяжело строить коммерческое жилье — покупательская способность у людей низкая. Построить и продать достаточно тяжело.

Так что наше существование выгодно и строителям тоже — появляется работа, заработки, объемы. У нас, кстати, работают сахалинские компании.

— У нас уже обещали всем доступное жилье. Так появилось Дальнее. Люди не очень счастливы. У вас тоже будут "картонные дома"?

— У нас все — железобетонные монолиты. Жилье будет уютное, теплое. Да, это будет не элита, это будет эконом-класс. Но почитайте требования минстроя к таким домам — они достаточно комфортны, однокомнатная квартира  — 40, двухкомнатная — 60, трехкомнатная — около 75. Мы строим по таким нормам. Но это ЖСК, поэтому можно что-то менять — нужно кому-то больше, кому-то меньше, кто-то тянет, кто-то не тянет. Идем навстречу.

Но здесь есть нюанс. Вот если положено человеку двухкомнатную квартиру по нормам — он у нас льготный займ получит только на "положенные": надо ему по нормативам — на 60 метров, вот под наши проценты он свои 60 метров и получит. А если он например захочет 75, что тоже возможно, — разницу придется покрывать из собственных средств.

— Три ЖСК — потолок?

 — Нет, это только начало. В дальнейшем мы будем переориентироваться на другие категории — сейчас многие спрашивают, почему им можно, а нам нельзя. Будет можно всем, но это дело будущего — прежде надо решить проблемы тех, кто годами в очереди стоит.

Есть у нас, кроме прочего, третье направление, совершенно новое, — индивидуальное жилищное строительство. Сейчас мы его рассматриваем, отрабатываем совместно с правительством процедуру получения большого участка, чтобы на нем заняться проектом "жилья на земле". Эта идея тоже не нова — есть подобные примеры в Белгородской области.

Мы планируем, что вот это будет для всех категорий граждан — но, в первую очередь, молодых и многодетных семей. Почему это важно? Потому что когда построил дом себе или купил его — значит останешься в области надолго, думаешь на перспективу. Мы будем подводить туда инфраструктуру, делать все, для того чтобы люди могли жить. Надо будет — будет там школа, детский сад, надо — магазины. Все будет зависеть от размеров участка, в конечном счете. На сегодня мы большой и серьезный район начинаем рассматривать — что это за участок, я пока не скажу. Но он точно будет в черте города Южно-Сахалинска.

— Какой-то строительный монстр получается — переселяет, проектирует, строит.

— И это правильно. Понимаете, как большая девелоперская компания. У нас есть определенный административный ресурс, мы решаем не коммерческие вопросы, а именно социальные проблемы, у нас нет задачи заработать огромные деньги. Поэтому такое сосредоточение — вещь оправданная. Так мы не распыляем ресурсы, мы их концентрируем.

Вот сейчас у нас есть 9550 млн. рублей, делим на 60000 за квадрат — итого выходит 159 тысяч квадратных метров. Делим на 50 метров в среднем (однокомнатная — 40, двухкомнатная — 60) — получаем 3183 квартиры. Это столько семей мы можем обеспечить жильем. Прямо сейчас, на сегодняшний момент. Это 2,5 тысячи тех, кто стоит в очередях и еще несколько сотен человек. Когда нам будут возвращаться деньги — мы их будем вкладывать в новые стройки. По плану на ЖСК выделяют 7,5 миллиарда — построили и выдали. И в год нам будут 3,5 процента возвращать, в среднем это 400 миллионов. И на эти деньги снова будем строить, если будет потребность.

Повторю еще раз — мы механизм реализации. Мы сами себе не строим и не делаем никаких инвестиционных планов. У нас есть цифры по очередникам — мы под них работаем. Будут такие цифры по потребностям в ИЖС, по молодым семьям, по врачам, например, — будем работать, подгонять глав, чтобы он нам землю давали.

Мы в любом случае реализуем все эти проекты — тут не в сроках окупаемости и бизнес-интересе дело. У нас сейчас ведь не за прибылью гонка, а за решением жилищных проблем.