16+

Цены и квартиры

Экономический обзор, Weekly, Политика, Бизнес, Южно-Сахалинск

Вчера побывавший у нас зампред правительства РФ, он же полпред президента Юрий Трутнев назвал высокую стоимость жилья главной проблемой в Сахалинской области.

Буквально так и сказал: "Важнейшей проблемой на Сахалине является стоимость жилья. На сегодняшний день регион на втором месте по стоимости квадратного метра в стране. Мы эту проблему обсуждали, и я надеюсь, в докладе Валерия Игоревича прозвучит, каким образом мы будем двигаться к снижению цены".

Стоимость квартир — как на первичном, так и на вторичном рынке — у нас действительно зашкаливает. Но ирония ситуации заключается в том, что пару дней назад Правительство РФ в лице министерства строительства и ЖКХ решило как раз увеличить норматив стоимости квадратного метра жилья во втором полугодии этого года. В среднем по стране на 13 процентов. Однако Сахалин, как всегда, в лидерах. Нормативная стоимость "квадрата" у нас вырастет сразу на 35 процентов, увеличившись с 85 945 рублей до 117 624 рублей. Тем самым сахалинский "квадрат" вдвое превысит среднероссийский (55 720 рублей) и, действительно, займет второе место после Москвы — 128 645 рублей.

Любой скачок стоимости, особенно такой резкий, вызывает вопросы — от чего это и к чему приведет? Особенно, когда речь идет о стоимости жилья, ведь рост цен резко снижает его доступность, запускает процесс схлопывания рынка, что еще более усугубляет ситуацию с доступными квартирами.

Чиновники успокаивают нас, утверждая, что установленные нормативы не влияют на стоимость жилья в регионе, а "применяются федеральными и региональными органами исполнительной власти при расчете размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которые предоставляются на приобретение или строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, а также для расчетов межбюджетных трансфертов, предоставляемых регионам при софинансировании их расходных обязательств за счет федерального бюджета, в том числе для расчета объема средств на реализацию федерального проекта "Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда" национального проекта "Жилье и городская среда".

— Они рассчитываются по утвержденной методике и используются для расчетов размеров социальных выплат отдельным категориям граждан на приобретение или строительство жилья, — специально повторил замминстроя Никита Стасишин.

И вроде бы дело благое. Если федеральный центр решит строить у нас жилье, то в связи с дорогим "квадратом" он и денег нам даст побольше, и всем будет счастье — и людям, и строителям. И то, что региональные власти каким-то образом пролоббировали такое решение, это хорошо.

Например, по принятой не так давно новой областной программе переселения из ветхого и аварийного жилья до 2025 года расселить 641 тысяч квадратных метров аварийных домов. За пять лет в это предполагается вложить 61,2 миллиарда рублей, из которых 18 миллиардов обещал предоставить фонд реформирования ЖКХ — это как раз федеральные деньги. Теперь фонд по идее должен дать больше, ибо по новому нормативу общая стоимость программы уже переваливает за 75 миллиардов рублей.

Однако на этом вся радость и заканчивается. Потому что остальные деньги на эту программу придется изыскивать на месте — из областного и местного бюджетов, а также, о чем уже было заявлено недвусмысленно, карманов переселяемых граждан.

А есть еще множество людей, которые под переселение из ветхого и аварийного жилья не попадают, и берут обычную (а если повезет, то и льготную) ипотеку. Им любое повышение стоимости "квадрата" — как нож в сердце.

***

Но ведь чиновники, как уже было сказано выше, утверждают, что "установленные нормативы не влияют на стоимость жилья в регионе".

Это чистой воды лукавство.

Во-первых, нормативы связаны с этой стоимостью очень тесно: "Для субъектов ДФО норматив средней рыночной стоимости принимается равным средней цене квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья по данным Росстата. При отсутствии статистических данных норматив принимается равным средней арифметической цене квадратного метра жилплощади на первичном рынке жилья по ДФО", — поясняют в том самом минстрое.

А во-вторых, они разгоняют эту стоимость в сторону увеличения, ибо зачем строить дешевле норматива, если федеральный центр может вернуть часть средств через "социальные выплаты отдельным категориям граждан"?

Для застройщика это, да, выгодно, он гарантированно берет свою норму прибыли, а то и сверхприбыли. Но для населения эти перегретые цены на островном рынке недвижимости не обещают ничего хорошего. Да и для дальнейшего развития области тоже, потому что человеку дешевле купить квартиру в любом другом регионе страны, и приезжать сюда на вахту, нежели жить на Сахалине.

А цены на рынке недвижимости у нас перегреты. Что же с ними происходит?

Вопросы ценообразования в строительстве в принципе "тайна за семью печатями", но общее представление о ситуации составить все-таки можно.

В частности, совершенно очевидно, что стоимость квартиры ее реальной стоимостью, то есть суммой всех затрат, понесенных строителями, не является и формируется методом "рыночного пузыря".

Например, у нас принято ссылаться на дороговизну транспортных расходов, на дополнительные затраты по сейсмике. Однако возьмем Камчатку. Туда тоже надо все завозить, причем транспортное плечо поболее нашего, и трясет там не меньше. Но — упомянутым решением во втором полугодии нормативная стоимость квадрата там будет даже снижена — сейчас это 83 801 рубль, а с июля будет с 73 024 рубля. То есть на Камчатке нашли способ строить квартиры более чем в полтора раза дешевле, чем у нас? Почему мы не перенимаем их опыт?

Да потому что никакого опыта тут нет, просто там другой баланс спроса и предложения, иные среднерыночные цены, из которых нормативы и рассчитываются.

***

На днях портал ЕРЗ.РФ ("Единый ресурс застройщиков") распространил "Аналитический обзор за 4 месяца 2021 года по строительству жилья по Сахалинской области".

Он касается исключительно коммерческих застройщиков, которые строят жилье не за бюджетные, а за свои и заемные, в том числе, по договорам долевого участия, деньги. То есть, это как раз чистый рынок, не искаженный бюджетными вложениями и связанными с ними правилами.

Таких застройщиков у нас восемь: "Рыбоводстрой", "СЗ Арт Эль", ГК "ЛИГО", "Транзит ДПД", "СХ SSD Group", "АрмСахСтрой", "Сахалин-Инжиниринг" и "ПСК-РУНК". В Южно-Сахалинске, Троицком и Новотроицком они возводят 11 жилых комплексов (27 домов) — 3020 квартир, совокупная площадь которых составляет 174621 квадратных метров, из которых 101389 "квадратов" планируется ввести в эксплуатацию в этом году.

В обзоре приведено много интересной статистики, но для нас в данном случае интересна та, что касается цен на новострой. Они отнюдь не стабильны, и за минувшие два с половиной года колебались от 67245 рублей до 106 719 рублей за "квадрат", но за 100 тысяч переваливали редко.

"По состоянию на май 2021 года средневзвешенная цена предложения на рынке строящегося жилья Сахалинской области составила 98 495 рублей за квадратный метр", — утверждает ЕРЗ.РФ.

Такие у нас рыночные цены на новострой. И все мы понимаем, что это очень дорого.

И тем не менее, устанавливаемый министерством норматив еще выше.

Почему? Можно только предположить. Например, связать это с интересом крупных застройщиков, которые собираются заходить на остров под строительные планы губернатора, которых в ходе визита Трутнева было озвучено множество. Речь идет о миллионах квадратных метров, а, стало быть, согласно новому нормативу, о сотнях миллиардов рублей.

P.S. А на вопрос Трутнева о том, каким образом мы будем двигаться к снижению цены, губернатор ответил традиционным заклинанием о "невидимой руке рынка" — мол, надо строить больше, привлекать на остров новых крупных застройщиков, тогда возникнет конкуренция и цены автоматически снизятся.

По поводу того, что надо больше строить, думается, никто возражать не будет. Только вот "невидимая рука рынка" регулирует цены уже 30 лет, но почему-то в сторону их роста.

Новости по теме:
Подписаться на новости

Обсуждение на forum.sakh.com

yakushkin.ru 03:46 22 мая
Здоровая конкуренция-великая сила!
sata 17:22 21 мая
Как я вовремя купил хату в 2018 году
chiskidov 14:51 21 мая
Дешевле не будет.
Кв.м как доллар постоянно растёт в цене.
oDaletY 14:49 21 мая
М-да. Валить с острова нужно
CraYzy 13:02 21 мая
Квартиры будут дорожать и дальше. Вокруг Сахалина много нефти и газа, ещё лет на 30 хватит.
Читать еще 145 комментариев